L’immobilier : faut-il percer la bulle ou desserrer les cordons de la bourse?

 Le marché envoie des signaux discordants

En février

Le nombre de mise en chantier et de permis de construire augmente de plus de 25% sur un an. Normalement si le marché de l’immobilier fonctionnait bien on devrait voir les prix de l’immobilier baisser puisque l’offre augmente. Si le prix de l’immobilier baisse, normalement le montant des loyers devrait baisser aussi mais non, l’indice de référence des loyers continue de monter de 1.6% en un an.

Logiquement, puisque le nombre mise en chantier augmente les coûts de la construction devraient augmenter. Et c’est le cas puisque l’indice de la construction augmente de 1.3% en un an

Mais patatras un mois plus tard, on apprend que les ventes de logements neufs ont baissé de 24% en un an. Le marché est vraiment chaotique

Par contre en région parisienne, les notaires constate que les prix continuent de monter à un rythme de 2.2% et montant même à 4.3% dans Paris même.

Pour un réseau d’agences, les prix auraient même commencer à baisser  dans 8 régions : À Lille, par exemple, le prix des maisons a chuté de 6% pour atteindre 170.000 euros en moyenne; à Bordeaux, celui des appartements a reculé de 1%. Moins 3% aussi pour les appartements à Rennes, où le mètre carré vaut désormais 2212 euros. En revanche, pour les appartements, à Brest, le prix du mètre carré a grimpé de 7%, à 1527 euros le mètre carré. La progression est plus limitée mais bien réelle (+3%) à Lyon, où le mètre carré est à 3102 euros.

Difficile, avec cela, de savoir si les prix de l’immobilier vont progresser ou reculer cette année en France

Et les choses sont d’autant moins claires  que les dispositifs sensés aider l’immobilier n’arrêtent pas d’envoyer des signes contradictoires. D’un coté le dispositif PTZ+ qui remplace le prêt à taux zéro démarre bien, de l’autre le dispositif Scellier d’aide fiscales à l’achat -placement donne de très sérieux signes de défaillance

L’immobilier parisien est en folie

Les prix ont tellement augmenté  à Paris en 2010 (+17.5%) qu’un élu parisien propose une solution originale d’accession à la propriété . En deux mots, il serait question que les accédants n’achètent que le bâti  et encore pour une durée déterminée et qu’ils payent une location pour le prix du terrain qui appartiendrait toujours à la Ville de Paris. Il paraît que cela existe à Londres. Ils sont fous ces Anglais. Autant louer, non! Et il paraît que cela va faire baisser les prix de la construction. Rien n’est moins sûr: à partir du moment où il n’y aura plus à payer le terrain dans le prix, cela rend de nouvelles demandes solvables à un prix du bâti plus élevé. mauvaise pioche! Pas sûr non plus que l’autre solution préconisée par les mêmes soit la bonne : le blocage des loyers. Si c’est pour refaire du loyer 1948, ce n’est peut-être pas la peine. Il y a bien une solution, mais elle est tellement simple qu’ils n’y ont pas pensé : et si on construisait du logement social et si possible de qualité et si possible économe en en consommation de toute sorte. mais ça c’est la « solution impossible » comme le dit si bien Pierre Larrouturou.

mais après tout le souhaite-t-il vraiment tant que cela ? Après tout la situation actuelle est plutôt confortable. En effet quand un hôtel particulier  de 3.100 m² se vend pour 100 millions d’Euros, c’est une bonne affaire aussi pour les finances de la collectivité

Et ce n’est pas un cas isolé : les ventes supérieures à 6 millions d’€uros ont augmenté de 70% en 2010 et 60% des acquéreurs sont des non-résidents. Pour peu que les projets du gouvernement de surtaxation des non-résidents aillent jusqu’au bout, c’est double bonus pour tout le monde: et d’un, ce sont des taxes sur les transactions immobilières qui tombent dans les caisses de la Ville de Paris, et de deux ce sont des « résidents » riches mais qui ne votent pas donc aucun danger et tant qu’on ne construit pas de logements sociaux à la place, ça fait autant de jeunes en moins, de ceux qui demandent des crèches, des écoles et des choses qui coûtent chers. Mais ceci ne doit pas occulter le fait qu’en nombre d’acheteurs, les étrangers ne représentent que 7% du total

Du coût le haut tirant le bas, le prix moyen du m² à Paris va franchir la barre des 8.000 €uros le m². Ce prix est à comparer au prix moyen en province qui vont de 1525 €uros à Brest à 3.100 €uros à Lyon. A ce prix là la rumeur d’une bulle réapparaît.

Bulle ou pas bulle?

Il n’en faut pas plus pour que le Centre d’Analyse Stratégique en conclut que nous sommes en train d’assister à la constitution d’une  bulle spéculative. Pour appuyer cette affirmation, le CAS met en avant le découplage entre l’évolution du prix des logements et celle des loyers. Cette bulle n’est pas générale ; elle ne touche que quelques zones précises du territoires mais contrairement à ce qui s’est passé en Espagne ou en Irlande, cette bulle n’est pas dangereuse car elle est plus fondée sur un déficit d’offre que sur un excès de demande provoquant une surchauffe de l’immobilier dans son ensemble (avec les conséquences qu’on connait depuis sur l’emploi dans la péninsule ibérique).

Histoire de se distinguer l’INSEE, partant des mêmes chiffres rejette l’idée d’une bulle immobilière, considérant que la notion de  bulle est avant tout liée à des manœuvres spéculatives, qui ne sont pas prouvées pour l’instant. Par contre, ce qui donne cette impression  de hausse vertigineuse, c’est que le prix des logements a effectivement augmenté trois fois plus vite que les loyers, que les loyers ont augmenté sensiblement plus vite que le coût de la vie et que depuis deux ou trois ans, les charges liées à un logement (énergie, assurances) ont augmenté sensiblement plus vite que les revenus et ces charges fixes pèsent de plus en plus lourd dans le budget des ménages réduisant d’autant le revenu disponible.

Il n’y a donc pas bulle apparemment  mais cela sonne quand même le glas des promesses faites il y a quatre de faire des Français un peuple de propriétaire. Une promesse de plus en moins.

Et si on s’y mettait à construire mais pour cela, il faudrait peut-être abandonner cette mesures mesquines de niches fiscales pour cadres sup ou professions libérales  en mal de placement juteux et rétablir une véritable aide à la pierre comme celle-ci qi a permis ce formidable effort de construction dans les années 50 et 60.

Le budget de nombreux ménages l’exigent.

« Nous sommes le 12 juin 2011. Cela fait maintenant 32 jours que nos Droits n’ont officiellement pas de Défenseur. Souvenons-nous en jusqu’à ce qu’un Défenseur des Droits soit nommé. »

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